સોસાયટીના રીડેવલપમેન્ટ વિવાદમાં બોમ્બે હાઇકોર્ટનો ઐતિહાસિક ચુકાદો: કો-ઓપરેટિવ નહીં પરંતુ સિવિલ કોર્ટ જ યોગ્ય કાનૂની મંચ, ઠરાવ અને એગ્રીમેન્ટને અલગથી ન પડકારી શકાય

કો-ઓપરેટિવ હાઉસિંગ સોસાયટીઓના રીડેવલપમેન્ટ (પુનર્વિકાસ) પ્રોસેસ દરમિયાન ઉપસ્થિત થતા વિવાદો અને સભ્યો-સોસાયટી વચ્ચેના કાનૂની ક્ષેત્રાધિકાર (Jurisdiction) અંગે બોમ્બે હાઇકોર્ટે એક અત્યંત મહત્વપૂર્ણ અને ઐતિહાસિક ચુકાદો આપ્યો છે. જસ્ટિસ સંદીપ વી. મરણેની સિંગલ બેંચે સ્પષ્ટ કાનૂની સિદ્ધાંત પ્રસ્થાપિત કર્યો છે કે એકવાર સોસાયટી દ્વારા ડેવલપર સાથે રીડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ કરી લેવામાં આવે, ત્યાર પછી સામાન્ય સભાના ઠરાવો (Resolutions) અને રીડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ બંનેને પડકારવા માટે યોગ્ય કાનૂની મંચ સિવિલ કોર્ટ જ રહે છે, કો-ઓપરેટિવ કોર્ટ નહીં. કોર્ટે સ્પષ્ટ શબ્દોમાં જણાવ્યું છે કે ઠરાવો અને એગ્રીમેન્ટને એકબીજાથી અલગ કરીને બે જુદા જુદા ફોરમમાં પડકારી શકાય નહીં.

આ કેસ નવી મુંબઈના કોપરખૈરણે સ્થિત ‘સૌજન્ય સી.એચ.એસ. એલ.’ સોસાયટીના રીડેવલપમેન્ટ વિવાદ સંબંધિત હતો (Baliram Totaram Misal & Ors. v. Saujanya Co-operative Housing Society Ltd. & Ors.). સોસાયટી દ્વારા મે 2021થી મે 2023 દરમિયાન યોજાયેલી સામાન્ય સભાઓમાં ઠરાવો પસાર કરી બિલ્ડર 'M/s. Omkar Planet Buildcon' ની નિમણૂક કરવામાં આવી હતી. જોકે, કેટલાક સભ્યોએ પોતાના મકાનો 30 વર્ષ જૂના ન હોવાનું કારણ દર્શાવી રીડેવલપમેન્ટનો વિરોધ કર્યો હતો. વિરોધ કરનાર સભ્યોએ સામાન્ય સભાના ઠરાવોને પડકારવા માટે થાણે કો-ઓપરેટિવ કોર્ટમાં તકરાર અરજી દાખલ કરી હતી, જ્યારે ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ અને પાવર ઓફ એટર્નીને રદ કરવા માટે અલગથી સિવિલ સૂટ દાખલ કર્યો હતો.

કો-ઓપરેટિવ કોર્ટ અને મહારાષ્ટ્ર સ્ટેટ કો-ઓપરેટિવ અપીલેટ કોર્ટે સી.પી.સી.ના ઓર્ડર 7 રૂલ 11(d) હેઠળ અરજી ફગાવી દેતા અરજદારોએ બોમ્બે હાઇકોર્ટના દ્વાર ખખડાવ્યા હતા. અરજદારોની દલીલ હતી કે માત્ર ઠરાવોને જ પડકારવામાં આવ્યા હોવાથી મહારાષ્ટ્ર કો-ઓપરેટિવ સોસાયટીઝ (MCS) એક્ટની કલમ 91 હેઠળ કો-ઓપરેટિવ કોર્ટમાં અરજી ચાલી શકે.

બોમ્બે હાઇકોર્ટે અરજદારોની રિટ પિટિશનને આખરી આદેશમાં રદબાતલ ઠેરવી નીચલી કોર્ટોના આદેશોને યોગ્ય ઠેરવ્યા હતા. સુપ્રીમ કોર્ટના પ્રખ્યાત કેસ Margret Almeida vs. Bombay Catholic CHS Ltd. તેમજ અન્ય ચુકાદાઓનો સંદર્ભ આપતા હાઇકોર્ટે નોંધ્યું કે જો કો-ઓપરેટિવ કોર્ટ ઠરાવને ગેરકાયદેસર ઠેરવે અને સિવિલ કોર્ટમાં ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ રદ ન થાય, તો એક મોટી કાનૂની વિસંગતતા ઊભી થાય છે. MCS એક્ટની કલમ 94(3)(a) મુજબ, તકરાર અરજી પહેલા થર્ડ પાર્ટી તરીકે હિત પ્રાપ્ત કરી ચૂકેલા બિલ્ડરને કો-ઓપરેટિવ કોર્ટમાં પક્ષકાર બનાવી શકાતો નથી, જેથી એગ્રીમેન્ટ રદ કરવાની સત્તા માત્ર સિવિલ કોર્ટ પાસે જ રહે છે. આ ઉપરાંત, જ્યાં સુધી સોસાયટી પોતાના બાય-લોઝમાં સુધારો કરીને રીડેવલપમેન્ટને તેના અધિકૃત હેતુ કે 'વ્યવસાય' તરીકે સામેલ ન કરે, ત્યાં સુધી રીડેવલપમેન્ટ એ કલમ 91 હેઠળ સોસાયટીનો કાનૂની વ્યવસાય ગણાતો નથી. હાઇકોર્ટે અરજદારોને સિવિલ કોર્ટમાં પેન્ડિંગ દાવામાં જ તમામ કાનૂની મુદ્દાઓ અને ઠરાવોની કાયદેસરતાને પડકારવાની છૂટ આપી છે, જે ચુકાદો ભવિષ્યના સોસાયટી રીડેવલપમેન્ટ વિવાદો માટે માર્ગદર્શક બની રહેશે.