દિલ્હી હાઈકોર્ટનો જમીન ઓક્શન કેસમાં ઐતિહાસિક ચુકાદો: ₹8.01 કરોડના ઓક્શનમાં UEI ચાર્જ હવે ઈન્ડિયન બેંકે ચૂકવવો પડશે; 'As is where is' ક્લોઝનો આશરો લઈ બેંક જવાબદારીમાંથી છટકી શકે નહીં

દિલ્હી હાઈકોર્ટે બેંક ઓક્શન અને જમીન સંપાદન પ્રક્રિયા સંદર્ભે એક અત્યંત મહત્વપૂર્ણ અને ઐતિહાસિક ચુકાદો આપ્યો છે. જસ્ટિસ જસમીત સિંહની ખંડપીઠે દિલ્હી ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી (DDA) અને ઈન્ડિયન બેંકને નવી દિલ્હીના કીર્તિ નગર સ્થિત કરોડો રૂપિયાની કિંમતના ચાર ઔદ્યોગિક પ્લોટ્સ અંગે અરજદાર 'જયશ્રી ઈન્ડસ્ટ્રીઝ લિમિટેડ'ની તરફેણમાં કન્વેયન્સ ડીડ (Conveyance Deed) રજૂ કરવાનો સ્પષ્ટ નિર્દેશ આપ્યો છે. કોર્ટે ચુકાદામાં સ્પષ્ટ કર્યું છે કે SARFAESI એક્ટ હેઠળ યોજાયેલી હરાજીમાં મિલકત પરના છુપા બોજા કે અનઅર્ન્ડ ઈન્ક્રીઝ (UEI) ચાર્જની જવાબદારી હરાજી ખરીદનાર પર નાખી શકાય નહીં અને બેંક "જ્યાં છે અને જેવી સ્થિતિમાં છે" (As is where is and as is what is) ક્લોઝનો આશરો લઈને પોતાની જવાબદારીમાંથી છટકી શકે નહીં.

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ અને વિવાદની શરૂઆત

વર્ષ 1989માં ઈન્ડિયન બેંકે 'મેસર્સ સાકેત ઈન્ડિયા લિમિટેડ' (Saket India Ltd.) ને લોન આપવા સામે કીર્તિ નગર, નવી દિલ્હીના WHS બ્લોક A-1 ખાતે આવેલા પ્લોટ નં. 43, 44, 45 અને 46 (કુલ 1000 ચોરસ વાર) ગીરવે મૂકાવ્યા હતા. આ જમીન મૂળ રૂપે DDA દ્વારા સાકેત ઈન્ડિયાની સબસિડિયરી કંપની 'મેસર્સ સાકેત ટાઇલ્સ પ્રાઇવેટ લિમિટેડ' (Saket Tiles Pvt. Ltd.) ને લીઝ પર આપેલી હતી

બોરોઅર કંપની લોન ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જતાં, ઈન્ડિયન બેંકે SARFAESI એક્ટ, 2002 હેઠળ પ્રોપર્ટીનો કબજો લીધો હતો અને 28 ડિસેમ્બર 2009ના રોજ જાહેર હરાજી યોજી હતી. દિલ્હી સ્થિત ગ્રેનાઈટ અને પથ્થરના ઉત્પાદક 'જયશ્રી ઈન્ડસ્ટ્રીઝ લિમિટેડ' (Jaishree Industries Ltd.) એ આ ઓક્શનમાં ભાગ લીધો હતો અને ₹8.01 કરોડની સૌથી ઊંચી બોલી લગાવીને પ્લોટ્સ ખરીદ્યા હતા. માર્ચ 2010 સુધીમાં ખરીદદારે સમગ્ર રકમ ચૂકવી દીધી હતી અને બેંકે સેલ સર્ટિફિકેટ પણ રજૂ કરી દીધું હતું.

વિવાદનું મુખ્ય કારણ: DDA ની માંગણી અને બેંકનો ઇનકાર

જ્યારે જયશ્રી ઈન્ડસ્ટ્રીઝે મિલકતને લીઝહોલ્ડમાંથી ફ્રીહોલ્ડમાં રૂપાંતરિત કરવા અને કન્વેયન્સ ડીડ મેળવવા DDAનો સંપર્ક કર્યો, ત્યારે DDA એ બે મુખ્ય શરતો મૂકી:

1. લીઝની શરતો મુજબ જમીનના મૂલ્યના 50% લેખે અનઅર્ન્ડ ઈન્ક્રીઝ (Unearned Increase - UEI) ચાર્જ (આશરે ₹2.25 કરોડથી વધુ) ની ચૂકવણી કરવી.

2. DDA રેકોર્ડમાં મિલકત સાકેત ટાઇલ્સના નામે હોવાથી, સાકેત ઈન્ડિયા અને સાકેત ટાઇલ્સ વચ્ચેના કોર્પોરેટ સંબંધોના રજિસ્ટ્રાર ઓફ કંપનીઝ (ROC) ના પુરાવા આપવા.

અરજદારે આ દસ્તાવેજો અને UEI ની રકમ આપવા ઈન્ડિયન બેંકને વારંવાર રજૂઆતો કરી હતી. પરંતુ બેંકે આ જવાબદારી સ્વીકારવાનો ઇનકાર કર્યો હતો અને દલીલ કરી હતી કે મિલકત "As is where is" ના ધોરણે વેચવામાં આવી હોવાથી તમામ બાકી લેણાંની જવાબદારી ખરીદનારની રહે છે. લાંબા સમય સુધી ઉકેલ ન આવતાં જયશ્રી ઈન્ડસ્ટ્રીઝે બંધારણના અનુચ્છેદ 226 હેઠળ દિલ્હી હાઈકોર્ટમાં રીટ પીટિશન (W.P.(C) 10860/2017) દાખલ કરી હતી.

હાઈકોર્ટમાં દલીલો અને કોર્ટનું અવલોકન

અરજદાર વતી સિનિયર એડવોકેટ રવિન્દર સેઠીએ દલીલ કરી હતી કે:

• બેંક દ્વારા બહાર પાડવામાં આવેલી ઓક્શન નોટિસ કે સેલ સર્ટિફિકેટમાં UEI ચાર્જ ચૂકવવાની કોઈ શરત દર્શાવવામાં આવી નહોતી.

• સેક્યોર્ડ ક્રેડિટર (બેંક) એ મિલકતના ટાઇટલમાં રહેલી ખામીઓ અને લેણાંની સંપૂર્ણ જાણકારી હોવા છતાં તેને ખરીદનારથી છુપાવી હતી, જે Transfer of Property Act ની કલમ 55(1)(a) અને Security Interest Rules, 2002 ના નિયમ 8(6) તથા 9(9) નો ભંગ છે.

ઈન્ડિયન બેંક તરફથી એવો બચાવ કરવામાં આવ્યો હતો કે અરજદારે પોતે યોગ્ય તપાસ (Due Diligence) કરીને હરાજીમાં ભાગ લીધો હતો અને ઓક્શન નોટિસમાં "As is where is and as is what is" ક્લોઝ સ્પષ્ટ રીતે ઉલ્લેખિત હતો.

હાઈકોર્ટે બંને પક્ષોને સાંભળ્યા બાદ નોંધ્યું કે:

1. ઈન્ડિયન બેંક પાસે 1990માં DDA દ્વારા સાકેત ટાઇલ્સને અપાયેલી મૌલિક મોર્ગેજ પરમિશન લેટરની નકલ હતી, જેમાં સ્પષ્ટ લખ્યું હતું કે વેચાણ વખતે 50% UEI નો પ્રથમ હક DDA નો રહેશે. બેંક આ શરતથી સંપૂર્ણ વાકેફ હતી.

2. હરાજીની નોટિસમાં આ ખર્ચનો ઉલ્લેખ ન કરીને બેંકે પારદર્શિતાનો ભંગ કર્યો છે. જો ખરીદનારને આ વધારાના કરોડો રૂપિયાના ખર્ચની અગાઉથી જાણ હોત, તો તેમની બોલીની રકમ અલગ હોત.

3. "As is where is" ક્લોઝનો ઉપયોગ બેંક પોતાની કાનૂની ફરજ અને છુપા બોજા છુપાવવાની ભૂલ પર પડદો પાડવા માટે કરી શકે નહીં.

હાઈકોર્ટનો આદેશ (Court Directives)

જસ્ટિસ જસમીત સિંહે અરજદારની અરજી ગ્રાહ્ય રાખીને નીચે મુજબના નિર્દેશો આપ્યા છે:

• DDA માટે નિર્દેશ: DDA એ કન્વેયન્સ ડીડ એક્ઝિક્યુટ કરવા માટે જરૂરી UEI ચાર્જની આખરી માગણી ઈન્ડિયન બેંક સમક્ષ રજૂ કરવી.

• ઈન્ડિયન બેંક માટે નિર્દેશ: ઈન્ડિયન બેંકે DDA ની માગણી મળ્યાના 4 સપ્તાહની અંદર સમગ્ર UEI ની રકમ DDA માં જમા કરાવવી.

• કન્વેયન્સ ડીડ અંગે: રકમ જમા થયા બાદના 4 સપ્તાહની અંદર DDA અને ઈન્ડિયન બેંકે સંયુક્ત રીતે જયશ્રી ઈન્ડસ્ટ્રીઝની તરફેણમાં કન્વેયન્સ ડીડ રજૂ કરી આપવું.

• બેંકને છૂટ: ઈન્ડિયન બેંક આ રકમ વસૂલવા માટે મૂળ બોરોઅર સામે કાયદાકીય કાર્યવાહી કરવા સ્વતંત્ર રહેશે.

ચુકાદાનું મહત્વ

આ ચુકાદો SARFAESI એક્ટ હેઠળ બેંક ઓક્શનમાં ભાગ લેતા તમામ ખરીદદારો માટે મોટો આશરો બની રહેશે. આ નિર્ણયથી સ્પષ્ટ થાય છે કે હરાજી કરતી બેંકોએ મિલકત પરના તમામ સરકારી બાકી લેણાં અને બોજાઓ અંગે પૂરતી પારદર્શિતા રાખવી પડશે, અને માત્ર 'As is where is' ક્લોઝનું બહાનું બતાવીને બેંકો પોતાની કાનૂની જવાબદારીમાંથી મુક્ત થઈ શકશે નહીં.