અલાહાબાદ હાઈકોર્ટનો ઐતિહાસિક ચુકાદો: ભાડૂતે જમીન માલિક સાથે કરેલા વેચાણ કરારથી ભાડાનો સંબંધ આપોઆપ ખતમ થતો નથી

અલાહાબાદ: અલાહાબાદ હાઈકોર્ટે એક મહત્ત્વપૂર્ણ ચુકાદામાં સ્પષ્ટ કર્યું છે કે ભાડૂત જ્યારે મકાન માલિક સાથે વેચાણ કરાર (એગ્રીમેન્ટ ટુ સેલ) કરે છે, ત્યારે તેના ભાડૂત તરીકેના સંબંધો આપોઆપ ખતમ થઈ જતા નથી. ડૉ. યોગેન્દ્ર કુમાર શ્રીવાસ્તવની બેન્ચે ૨૦૨૬ની એસ.સી.સી. રિવિઝન નંબર ૮૫માં આ ચુકાદો આપતાં કહ્યું કે ભાડૂતનું કબજું પહેલેથી જ હોય તો વેચાણ કરારના આધારે તેના કબજાનું કાનૂની સ્વરૂપ બદલાયું છે એ સાબિત કરવાની જવાબદારી ભાડૂતની જ છે.

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ: કાનપુર નગરના સ્મોલ કોઝ કોર્ટમાં સુરેશ કપૂરે રાજેશ કુમાર ચૌરસિયા અને અન્યો સામે ૨૦૧૯માં એસ.સી.સી. સૂટ નંબર ૧૦૯ દાખલ કરીને દુકાન ખાલી કરાવવાની માંગ કરી હતી. દાવામાં કહેવાયું હતું કે ૧ જાન્યુઆરી ૨૦૦૩થી ૩૧ ઓગસ્ટ ૨૦૧૯ સુધીનું ભાડું બાકી છે અને ૩,૦૦૦ રૂપિયા માસિક ભાડાના કારણે આ મિલકત યુ.પી. એક્ટ નંબર ૧૩ ઓફ ૧૯૭૨ના દાયરામાં આવતી નથી. ૧ સપ્ટેમ્બર ૨૦૧૯ના નોટિસ દ્વારા ભાડાપટ્ટો રદ કરવામાં આવ્યો હતો.

ભાડૂતનો બચાવ: પ્રતિવાદીઓએ દાવો ફગાવતાં કહ્યું કે ૨૪ ડિસેમ્બર ૨૦૦૨ના રોજ વેચાણ કરાર અને કબજા અંગેનો અલગ પત્ર થયો હતો, જેના આધારે તેમને માલિકી હસ્તાંતરણ પહેલાં જ કબજો મળી ગયો હતો. તેથી ભાડૂત-માલિકનો સંબંધ જ ખતમ થઈ ગયો હતો અને દાવો ચાલી શકે નહીં. તેમણે ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ ૫૩-એ હેઠળ રક્ષણનો દાવો પણ કર્યો.

કોર્ટે શું કહ્યું: હાઈકોર્ટે જણાવ્યું કે નોંધાયેલા વેચાણ કરારમાં સ્પષ્ટ લખાયું છે કે કબજો અપાયો નથી અને વેચાણ દસ્તાવેજ વખતે અપાશે. આથી વિરોધાભાસી દાવો ટકી શકે નહીં. કબજા અંગેનો કથિત પત્ર બિનનોંધાયેલો હતો, તેના સાક્ષીઓની પૂછપરછ કરવામાં આવી નહોતી અને તેની અસલિયત વિવાદિત હતી. કોર્ટે કહ્યું કે ફક્ત વેચાણ કરાર કરવાથી કે સંપૂર્ણ વેચાણ કિંમત ચૂકવવાથી ભાડાપટ્ટો આપોઆપ ખતમ થતો નથી. ભાડૂતે સાબિત કરવું પડે કે તેણે ભાડાપટ્ટો સમર્પણ કર્યો અથવા કાયદેસર રીતે રદ કરાવ્યો અને ત્યારબાદનું કબજું વેચાણ કરાર હેઠળનું છે.

નોટિસ અંગેનો નિર્ણય: હાઈકોર્ટે કહ્યું કે ૧ સપ્ટેમ્બર ૨૦૧૯ની નોટિસમાં ૨૦૦૩થી બાકી ભાડાની માંગણી હતી, જેનો એક ભાગ મુદતવીતી (લિમિટેશન) હોઈ શકે, પરંતુ આથી નોટિસ જ અમાન્ય થઈ જતી નથી. મુદતવીતી થવાથી દેવું ખતમ થતું નથી, ફક્ત તેની વસૂલાતનો ઉપાય બંધ થાય છે. નોટિસને તેના સમગ્ર આશય અને ભાવના સાથે વાંચવી જોઈએ અને ટેકનિકલ કારણોસર તેને રદ કરવી ન જોઈએ.

ભાડું જમા કરવાનો દાવો: પ્રતિવાદીઓએ દાવો કર્યો હતો કે તેમણે લેખિત નિવેદન પહેલાં જ વિરોધ સાથે ભાડું જમા કરાવી દીધું હતું. કોર્ટે કહ્યું કે ફક્ત જમા કરાવવાથી બાકી ભાડાનો પ્રશ્ન નિર્ણાયક રીતે ઉકેલાતો નથી. જમા કરાવેલી રકમ કાયદેસર ભાડું હતું કે નહીં, સમયસર હતી કે નહીં અને કાયદાની શરતો પૂરી થઈ હતી કે નહીં, તે તપાસવું જરૂરી છે. નીચલી અદાલતે બાકી ભાડાનું જે નિર્ણય આપ્યું છે તેમાં કોઈ ગંભીર ભૂલ દેખાતી નથી.

અંતિમ ચુકાદો: હાઈકોર્ટે ધારણ કર્યું કે ભાડૂત-માલિકનો સંબંધ વેચાણ કરાર છતાં ચાલુ રહ્યો, નોટિસ દ્વારા ભાડાપટ્ટો માન્ય રીતે રદ થયો અને બાકી ભાડાનું નિર્ણય યથાવત્ રહે છે. કલમ ૨૫ હેઠળની રિવિઝનલ સત્તામાં દખલ કરવા જેવી કોઈ કાયદેસર ભૂલ, દુર્ભાવના કે ગંભીર અનિયમિતતા જણાતી નથી. તેથી રિવિઝન અરજી ફગાવી દેવામાં આવી અને ૧૪ મે ૨૦૨૬ના ચુકાદા અને ડિક્રીને યથાવત્ રાખવામાં આવ્યા. કિંમત અંગે કોઈ આદેશ કરવામાં આવ્યો નથી.