મુંબઈ, 7 સપ્ટેમ્બર 2026: બોમ્બે હાઇકોર્ટે વધવા કન્સ્ટ્રક્શન્સ એન્ડ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રા. લિ. અને નવીન મખીજા દ્વારા દાખલ કરાયેલી રિટ પિટિશનને મંજૂરી આપતાં, મહારાષ્ટ્ર સ્ટામ્પ એક્ટ હેઠળના સ્ટામ્પ ડ્યુટીના મૂલ્યાંકનમાં ઐતિહાસિક ચુકાદો આપ્યો છે. જસ્ટિસ અમિત બોરકરની બેન્ચે 19 માર્ચ 2016ના કલેક્ટર ઓફ સ્ટામ્પ્સ, રાયગડના આદેશ અને 12 જુલાઈ 2016ના અપીલીય સત્તાધિકારી (ડેપ્યુટી ઇન્સ્પેક્ટર જનરલ ઓફ રજિસ્ટ્રેશન)ના આદેશને રદ કરી નાખ્યા છે, જેમાં પિટિશનરો પાસેથી ₹21.92 કરોડની વધારાની સ્ટામ્પ ડ્યુટી માંગવામાં આવી હતી. કોર્ટે આ મામલે સ્પષ્ટ કર્યું છે કે સ્ટામ્પ ડ્યુટીની ગણતરી દસ્તાવેજ એક્ઝિક્યુટ થયાની તારીખે અસ્તિત્વમાં હતા તે અધિકારો, FSI અને વિકાસ ક્ષમતાના આધારે જ કરવી પડશે, ભવિષ્યની શરતી ઘટનાઓના આધારે નહીં.

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ: Wadhwa Constructions અને Valuable Properties Pvt. Ltd. (VPPL) વચ્ચે 18 ફેબ્રુઆરી 2014ના રોજ પનવેલ, રાયગડ ખાતેની 298 એકર (ફર્સ્ટ શેડ્યુલ) અને 50.23 એકર (સેકન્ડ શેડ્યુલ) જમીન માટે જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ (JDA) થયો હતો. પિટિશનરોએ ₹15.67 કરોડની સ્ટામ્પ ડ્યુટી ભરી હતી. જોકે, સ્ટામ્પ સત્તાધિકારીઓએ ગાઇડલાઇન વેલ્યુ અને ભવિષ્યની FSI વધારાને ધ્યાનમાં લઈને ₹37.59 કરોડની ડ્યુટી નક્કી કરી, જેમાં ₹21.92 કરોડની ડિફિસિટ માંગવામાં આવી. આ આદેશને પડકારતાં પિટિશનરોએ હાઇકોર્ટમાં રિટ દાખલ કરી હતી.

કોર્ટના મુખ્ય નિર્ણયો:

1. ફર્સ્ટ શેડ્યુલ (298 એકર) અંગે: કોર્ટે ઠરાવ્યું કે JDA એક્ઝિક્યુટ થતાં જ Wadhwaને આ જમીનમાં વિકાસ અધિકાર, કબજો, બાંધકામ અને વેચાણની સત્તા તથા અમલદારશાહી મંજૂરીઓ માટેના અધિકારો મળી ગયા હતા. આ અધિકારો હાલના (present) હતા અને સ્ટામ્પ ડ્યુટી માટે ધ્યાનમાં લેવા પાત્ર છે.

2. સેકન્ડ શેડ્યુલ (50.23 એકર) અંગે: આ જમીનના વિકાસ અધિકારો "સ્વેપ નોટિસ" પર શરતી હતા, જે VPPL પાસેનો વિકલ્પ હતો. સ્વેપ નોટિસ 18 ફેબ્રુઆરી 2014ના રોજ આપવામાં આવી ન હોવાથી, આ જમીનના અધિકારો હાલમાં વેસ્ટ થયેલા ગણી શકાય નહીં. જો ભવિષ્યમાં સ્વેપ નોટિસ આપવામાં આવે, તો તે સમયે અલગ દસ્તાવેજ દ્વારા સ્ટામ્પ ડ્યુટી વસૂલી શકાય, પરંતુ 2014ના મૂલ્યાંકનમાં તેને સમાવી શકાય નહીં.

3. FSI (ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ) અંગે: કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે G-1 ઝોનમાં સ્પેશિયલ ટાઉનશિપ માટે 18 ફેબ્રુઆરી 2014ના રોજ 0.5 FSI ઉપલબ્ધ હતું, 0.1 નહીં. પરંતુ ભવિષ્યમાં ઉપલબ્ધ થઈ શકે તેવા વધારાના FSI (જેમ કે 1 FSI અથવા 0.5થી વધુ)ને હાલના મૂલ્યાંકનમાં સમાવી શકાય નહીં.

4. રૂપાંતરણ ફેક્ટર (Conversion Factor): JDAમાં "સેલેબલ એરિયા" માટે 1.5 ફેક્ટર વપરાયું હતું, પરંતુ ASR ગાઇડલાઇન હેઠળ કાર્પેટ એરિયાને બિલ્ટ-અપ એરિયામાં ફેરવવા માટે 1.2 ફેક્ટર લાગુ પડે છે. સ્ટામ્પ મૂલ્યાંકન માટે 1.2 જ યોગ્ય છે.

5. બાંધકામ ખર્ચ vs વેચાણ કિંમત: કોર્ટે ઠરાવ્યું કે બાંધકામ ઘટક માટે ₹8,500 પ્રતિ ચો.મી. (બાંધકામ ખર્ચ) લાગુ પડે, જ્યારે ₹24,000 પ્રતિ ચો.મી. (તૈયાર ફ્લેટની વેચાણ કિંમત) લાગુ પડે નહીં.

6. રેવન્યુ શેરિંગ (કલમ 7.1): આ કલમ હેઠળ 35% ગ્રોસ રેવન્યુની પાત્રતા શરતી હતી. જો તે હાલમાં આપવામાં આવેલા વિકાસ અધિકારો માટેનું વળતર હોય, તો તેને ધ્યાનમાં લઈ શકાય, પરંતુ ભવિષ્યની શરતી ઘટનાઓ પર આધારિત રેવન્યુને હાલના મૂલ્યાંકનમાં સમાવી શકાય નહીં.

7. પાર્કિંગ: પાર્કિંગ સ્પેસની ગણતરી 3,383ને બદલે 1,750 (નો-સ્વેપ સ્થિતિ)ના આધારે થવી જોઈએ.

આગળની અસર: કોર્ટે સંબંધિત સત્તાધિકારીને 12 અઠવાડિયામાં નવેસરથી મૂલ્યાંકન કરવા અને કાયદેસર રીતે સ્ટામ્પ ડ્યુટી નક્કી કરવાનો આદેશ આપ્યો છે. નવો આદેશ આવે ત્યાં સુધી અને ત્યારબાદ 8 અઠવાડિયા સુધી પિટિશનરો સામે કોઈ જબરદસ્તી પગલાં લઈ શકાશે નહીં. આ ચુકાદો મહારાષ્ટ્રમાં જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ અને સ્ટામ્પ ડ્યુટી મૂલ્યાંકન અંગેના અનેક કેસો માટે માર્ગદર્શક બની શકે છે. કેસમાં પિટિશનરો તરફથી સીનિયર વકીલ ગિરીશ ગોડબોલે અને રાજ્ય તરફથી વકીલ યતિન ખોચરેએ દલીલો કરી હતી.