ચૂકવાયેલી કે વચન આપેલ રકમથી વેચાણ દસ્તાવેજ રદ ન થાય: અલાહાબાદ હાઈકોર્ટે બાકી અવેજના આધારે સેલ ડીડ રદ કરવાની માંગ ફગાવી

જમીન કે મિલકતના વેચાણ દસ્તાવેજ (સેલ ડીડ) અને બાકી નીકળતી રકમને લઈને અલાહાબાદ હાઈકોર્ટે એક મહત્વપૂર્ણ અને સીમાચિહ્નરૂપ ચુકાદો આપ્યો છે. અદાલતે સ્પષ્ટ કર્યું છે કે જો નોંધાયેલા વેચાણ દસ્તાવેજમાં જમીનની માલિકી અને કબજો ટ્રાન્સફર કરી દેવામાં આવ્યો હોય, તો માત્ર અવેજ (વેચાણ કિંમત)ના ચેક બાઉન્સ થવા કે બાકી રકમ ન ચૂકવવાના આધારે ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ, ૧૮૮૨ની કલમ ૫૪ હેઠળ સેલ ડીડ રદબાતલ (Void) જાહેર કરી શકાતો નથી.

હાઈકોર્ટના જસ્ટિસ અબ્દુલ શાહિદની સિંગલ બેંચે આ મહત્વનો નિર્ણય 'દેવેન્દ્ર સિંહ વિરુદ્ધ ગ્રેટ હોમ ડેવલપર્સ પ્રાઈવેટ લિમિટેડ' (બીજી અપીલ નંબર - ૭૧/૨૦૨૬)ના કેસમાં આપ્યો છે. અદાલતે નીચલી અદાલતો (ટ્રાયલ કોર્ટ અને પ્રથમ અપીલ કોર્ટ)ના એ આદેશોને યોગ્ય ઠેરવ્યા છે, જેણે જમીન માલિક દ્વારા સેલ ડીડ રદ કરવા માટે કરાયેલા સિવિલ સૂટને ફગાવી દીધો હતો.

શું હતો સમગ્ર મામલો?

કેસની વિગતો અનુસાર, હાપુડ જિલ્લાના હસનપુર લોધા ગામમાં આવેલી આશરે ૩.૩૪૦૦ હેક્ટર જમીનના માલિક દેવેન્દ્ર સિંહે વર્ષ ૨૦૦૮માં ગ્રેટ હોમ ડેવલપર્સ પ્રાઈવેટ લિમિટેડ સાથે રૂ. ૨,૧૩,૭૬,૦૦૦/-(રૂપિયા બે કરોડ તેર લાખ બોત્તેર હજાર)ની કિંમતમાં જમીન વેચવાનો કરાર કરી સબ-રજિસ્ટ્રાર કચેરી ખાતે રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ કરી આપ્યું હતું. દસ્તાવેજ વખતે ખરીદદારે રૂ. ૭૦-૭૦ લાખના ત્રણ ચેક અને બાકીની રકમ રોકડમાં ચૂકવી હોવાનું દર્શાવવામાં આવ્યું હતું. ત્યારબાદ મહેસૂલી ચોપડે ખરીદદાર કંપનીનું નામ પણ દાખલ (મ્યુટેશન) થઈ ગયું હતું.

પરંતુ જમીન માલિકનો આક્ષેપ હતો કે રજિસ્ટ્રેશન સમયે આપેલા તમામ ચેક 'અપૂરતા ભંડોળ' (Insufficient Funds)ના કારણે બાઉન્સ થયા હતા. તે પછી પણ આંતરિક સમજૂતી મુજબ અપાયેલા અન્ય ચેકો પણ એ જ રીતે બાઉન્સ થયા હતા. વારંવાર રજૂઆતો કરવા છતાં કંપની દ્વારા રૂ. ૩,૭૧,૦૪,૭૫૦/- જેટલી બાકી રકમ ન ચૂકવવામાં આવતા જમીન માલિકે ૨૦૧૧માં રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ રદ કરવા માટે હાપુડ સિવિલ કોર્ટમાં દાવો દાખલ કર્યો હતો.

સિવિલ કોર્ટ અને હાઈકોર્ટનું અવલોકન

પ્રથમ સિવિલ કોર્ટ અને ત્યારબાદ પ્રથમ અપીલ કોર્ટે જમીન માલિકનો દાવો રદ કર્યો હતો, જેની સામે હાઈકોર્ટમાં બીજી અપીલ દાખલ કરવામાં આવી હતી. અપીલની સુનાવણી દરમિયાન જસ્ટિસ અબ્દુલ શાહિદે નોંધ્યું કે, રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજની પોતાની એક કાનૂની માન્યતા અને મજબૂતાઈ હોય છે. દસ્તાવેજમાં જમીન માલિકે પોતે સ્વીકાર્યું છે કે તેણે સ્વેચ્છાએ, સંપૂર્ણ હોશકોશમાં માલિકી હક્ક અને કબજો ખરીદદારને સોંપી દીધો છે. વધુમાં, મહેસૂલી ચોપડે થયેલા નામ ફેરફાર સામે પણ જમીન માલિકે અઢી વર્ષ સુધી કોઈ વાંધો ઉઠાવ્યો નહોતો.

કેસના પુરાવા અને જુબાનીઓ ટાંકીને અદાલતે જણાવ્યું કે, ફરિયાદીએ પોતાની ઉલટતપાસમાં પોતે જ કબૂલેલું છે કે "વિવાદ માત્ર પૈસાનો જ છે, સેલ ડીડનો નહીં."

નાણાં રિકવરીનો વિકલ્પ ખુલ્લો, પરંતુ દસ્તાવેજ રદ ન થાય

સુપ્રીમ કોર્ટના અગાઉના ચુકાદાઓ (જેવા કે દાહીબેન વિ. અરવિંદભાઈ કલ્યાણજી ભાનુશાલી અને રઝિયા બેગમ વિ. નફીસા બેગમ)નો હવાલો આપતાં અદાલતે ચુકાદામાં સ્પષ્ટ કર્યું કે:

• ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ ૫૪ મુજબ "વેચાણ" એટલે માત્ર તુરંત રોકડા ચૂકવવા એટલું જ નહીં, પરંતુ ભવિષ્યમાં રકમ ચૂકવવાનું વચન પણ અવેજ ગણાય છે.

• જો દસ્તાવેજ થઈ ગયા પછી અવેજનો અમુક હિસ્સો કે બાકી રકમ ચૂકવવામાં ન આવે, તો પણ માલિકી હક્ક ખરીદદાર પાસે ટ્રાન્સફર થઈ જાય છે.

• બાકી નીકળતી રકમ મેળવવા માટે વેચનાર વ્યક્તિ 'મની રિકવરી સૂટ' (નાણાં વસૂલાતનો દાવો) કરી શકે છે અથવા નેગોશિયેબલ ઈન્સ્ટ્રુમેન્ટ એક્ટ હેઠળ ચેક રિટર્નની કાર્યવાહી કરી શકે છે, પરંતુ તેના આધારે રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ રદબાતલ થઈ શકતું નથી.

તમામ પાસાંઓ ધ્યાને લઈ અલાહાબાદ હાઈકોર્ટે જમીન માલિક દેવેન્દ્ર સિંહની અપીલ ફગાવી દેતા નીચલી અદાલતોના ચુકાદાઓને યથાવત રાખ્યા છે.